ลงประกาศเมื่อ 12 May 2020 อัพเดทล่าสุด 12 May 2020 08:59:32 น. เข้าชม 113 ครั้ง
“ขายฝาก” ธุรกิจปังมหาศาล แต่ต้องระวัง !
กระบวนการขายฝาก ทำให้ประชาชนที่ไปขายฝาก สูญเสียที่ดินและอาคารไปเป็นอันมาก เพราะข้อกฎหมายนี้ทำให้ประชาชนเสียเปรียบ "นายทุน" อย่างชัดเจน บางทีถึงขนาดมีการฆ่ายกครัวกันมาแล้ว แท้จริงเป็นอย่างไร เรามาดูกัน
"ขายฝาก" คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้น
คืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 491) ทั้งนี้
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด กล่าวคือ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี และถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย
สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์
การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้แต่รวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของ ผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี
ประเภทของการจดทะเบียนยังแบ่งออกเป็น
ขายฝาก มีกำหนด….ปี หมายความว่า การจดทะเบียนขายฝากทั้งแปลง ไม่ว่าในหนังสือแสดงสิทธิจะมีชื่อคนเดียวหรือชื่อหลายคน ทุกคนขายพร้อมกัน
ขายฝากเฉพาะส่วน มีกำหนด …ปี หนังสือแสดงสิทธิมีชื่อหลายคน บางคนหรือหลายคนแต่ไม่ทั้งหมดขายเฉพาะส่วนของตนไป ส่วนของคนอื่นบางคนไม่ได้ขาย
ไถ่ถอนจากขายฝากและไถ่ถอนจากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากได้ขอใช้สิทธิไถ่ถอนขายฝากภายในกำหนดอายุเวลาในสัญญาขายฝาก หรือภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ คือ สิบปี
แบ่งไถ่จากขายฝาก หมายความว่า ผู้ขายฝากได้ขายฝากที่ดินรวมกันหลายแปลงในสัญญาขายฝากฉบับเดียวกันหรือขายฝากไว้แปลงเดียวต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินแปลงที่ขายฝากออกไปอีกหลายแปลง ภายในอายุสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงให้ไถ่ถอนขายฝากที่ดินไปบางแปลง และบางแปลงยังคงขายฝากอยู่ตามเดิม โดยลดจำนวนเงินที่ขายฝากลงตามแต่ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะตกลงกัน
ปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก และปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่า ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากได้ตกลงกันในระหว่างอายุสัญญาขายฝากว่าผู้ขายฝากขอสละสิทธิการไถ่จากขายฝาก กล่าวคือ จะไม่ขอใช้สิทธิการไถ่จากขายฝากอีกต่อไปแล้ว ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้จึงพ้นจากเงื่อนไขการไถ่ เปรียบสภาพเช่นเดียวกับเป็นการขายธรรมดานับแต่จดทะเบียนปลดเงื่อนไขการไถ่
โอนสิทธิการไถ่จากขายฝาก และโอนสิทธิการไถ่จากขายฝากเฉพาะส่วน หมายความว่าในอายุสัญญาขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนจากขายฝากได้ แต่ผู้ขายฝากได้โอนสิทธิการไถ่ดังกล่าวให้บุคคลอื่นไป จะโดยเสน่หาไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนก็ได้ แต่ต้องให้ผู้รับซื้อฝากรับทราบและให้ถ้อยคำยินยอม
แบ่งแยกในนามเดิม (ระหว่างขายฝาก) การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝาก ส่วนผู้ขายฝากมีแต่สิทธิการไถ่ ผู้ซื้อฝากย่อมทำการแบ่งแยกหรือจำหน่ายจ่ายโอนทรัพย์ที่ขายฝากได้เมื่อได้รับคำยินยอมจากผู้ขายฝากแล้ว โดยผู้ซื้อฝากเป็นผู้ยื่นคำขอดำเนินการ หนังสือแสดงสิทธิแปลงแยกให้ลงชื่อผู้รับซื้อฝากเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ และให้ยกรายการจดทะเบียนประเภทขายฝากไปจดแจ้งในรายการจดทะเบียน ถ้าแปลงแยกแปลงใดผู้ขายฝากยินยอมให้พ้นสิทธิการไถ่จากขายฝาก ก็ให้จดทะเบียนในประเภทปลดเงื่อนไขการไถ่จากขายฝาก
ขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก หมายความว่า ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากตกลงกันขยายกำหนดเวลาไถ่ออกไปอีก ซึ่งกำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมดต้องไม่เกินสิบปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝากเดิม
กรมที่ดินมีคำแนะนำเกี่ยวกับการขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก
สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปี ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่า ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก และควรนำข้อตกลงดังกล่าว มาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้ หรือ ผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วาง ณ สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ในส่วนภูมิภาค ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาค หรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ ให้ติดต่อจ่าศาลของศาลจังหวัดนั้นๆ เพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้ว ควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝากแตกต่างจากจำนอง กล่าวคือ ในการจดทะเบียนขายฝาก จะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนด นอกจากนี้ยังต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ตามประมวลรัษฎากร อีกด้วย ส่วนการจดทะเบียนจำนองผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนด การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ตามประมวลรัษฎากร ส่วนอากรแสตมป์ พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ
ข้อควรระวัง “ก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามความประสงค์หรือไม่ ต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่”
ผู้สนใจขายฝากจึงควรศึกษากฎหมายให้ดี หรือสามารถเข้าร่วมงานสัมมนาในหัวข้อ “การขายฝากอสังหาริมทรัพย์” ที่ทางโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้จัดขึ้น สำหรับผู้ที่สนใจสามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ >> https://www.trebs.ac.th/th/69/Real-Estate-Sale
สอบถามรายละเอียดได้ทาง
Facebook : Thai Real Estate Business School (TREBS)
Line ID : @trebs หรือคลิก https://lin.ee/n0dWX94
Tel. : 02-295-2294 ต่อ 11
|
www.คอกกั้นเด็ก.com ขายคอกกั้นเด็ก พีวีซีราคาถูก คุณภาพดี แข็งแรง จัดส่งทั่วประเทศ www.คอกกั้นเด็ก.com ขายคอกกั้นเด็ก พีวีซีราคาถูก คุณภาพดี แข็งแรง จัดส่งทั่วประเทศ () - Mother & Child � Baby products 2 Apr 2021 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 20 ครั้ง |
|
สุทธิชัยคาร์ไบด์การช่าง จำหน่าย หินเพชรลับคมใบเลื่อยคาร์ไบด์และ ใบคัตเตอร์คาร์ไบด์และใบมีดคาร์ไบด์ และบริการลับคมมีดคาร์ไบด์, ลับคมดอกเร้าเตอร์, ลับคมใบคัตเตอร์ () - Industrial & Machinery � Others 21 Apr 2021 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 0 ครั้ง |
|
รับซ่อมเครื่องซักผ้า และ ตู้เย็น นอกสถานที่ รับซ่อมเครื่องซักผ้า และ ตู้เย็น นอกสถานที่ (กรุงเทพมหานคร) - เครื่องใช้ไฟฟ้า � แอร์ ตู้เย็น เครื่องซักผ้า 8 Jul 2020 |
ราคา 500 บาท เข้าชม 420 ครั้ง |
|
ขายคอกกั้นเด็ก พีวีซี ราคาถูก จัดส่งฟรี ถึงบ้าน ขายคอกกั้นเด็ก พีวีซี ราคาถูก จัดส่งฟรี ถึงบ้าน () - Mother & Child � Baby products 3 Dec 2020 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 355 ครั้ง |
|
Saking789 เกมคาสิโน บาคาร่าออนไลน์ เว็บเดิมพันที่เล่นเท่าไหร่ก็มีแต่ได้ Saking789 เกมคาสิโน บาคาร่าออนไลน์ เว็บเดิมพันที่เล่นเท่าไหร่ก็มีแต่ได้ () - Toys & Games � Game Online 20 Apr 2021 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 3 ครั้ง |
|
Joker Slot เกมออนไลน์ สล็อตโจ๊กเกอร์ เล่นบนมือถือ 2020 Joker Slot เกมออนไลน์ สล็อตโจ๊กเกอร์ เล่นบนมือถือ 2020 () - Toys & Games � Game Online 17 Apr 2021 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 8 ครั้ง |
|
รับซื้อรื้อถอนโครงสร้างอาคารเก่าทุกชนิด ทั้งไม้,เหล็ก,คอนกรีต รับทุบตึก รับซื้อบ้านไม้ 0625433179 รับเหมาซื้อ รื้อถอน สิ่งก่อสร้าง บ้าน อาคาร โรงงาน โกดังเก่าทุกชนิด งานระบบไฟ้า ประปา ต่อเติม พร้อมขายโครงสร้างเหล็กมือสองทุกชนาด รับซื้อบ้านไม้ 062-5433179 (Online free advertising Thailand) - Job & Business � Others 13 Jan 2018 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 1190 ครั้ง |
|
รับจัด Party สุดมันส์ ให้เช่าอุปกรณ์เกมส์กีฬาสี อุปกรณ์เกมส์งานอีเวนท์ รับจัดงาน Sport Day SES GAMES EVENT ครบวงจรและเยอะที่สุดในประเทศไทย (นนทบุรี) - อื่นๆ � ประชาสัมพันธ์สินค้า 23 Jul 2019 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 1026 ครั้ง |
|
รับจำนำรถยนต์ค้างค่างวด ติดไฟแนนซ์ รถผ่อนยังไม่หมด รถไม่มีเล่ม รถป้ายแดง รถใหม่ รถค้างค่างวด รับจำนำรถยนต์ค้างค่างวด ติดไฟแนนซ์ รถผ่อนยังไม่หมด รถไม่มีเล่ม รถป้ายแดง รถใหม่ รถค้างค่างวด () - รถ ยานพาหนะ � รับจ้าง 24 Mar 2021 |
ราคา ไม่ระบุ เข้าชม 51 ครั้ง |
|
บริการรถตู้รับจ้างรายวัน ให้เช่ารถตู้พร้อมคนขับ รถตู้รุ่นใหม่บริการให้เช่า รถตู้รับจ้างทั่วไปให้เช่าเหมารายวัน บริการรถตู้รุ่นใหม่พร้อมคนขับให้เช่า เราบริการให้เช่ารถตู้พร้อมคนขับชำนาญเส้นทาง (กรุงเทพมหานคร) - ท่องเที่ยว ทัวร์ ที่พัก � บริการรถเช่า 25 Sep 2020 |
ราคา 2,000 บาท เข้าชม 361 ครั้ง |
.gif "sbbth.com")
